文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(ché一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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