文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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