文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动119出警收费吗 119出警收费标准是多少城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷119出警收费吗 119出警收费标准是多少，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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