导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　<公安协警工资多少，公安协警怎么样strong>中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)公安协警工资多少，公安协警怎么样占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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