万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(b当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛àn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rù当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛n)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(é当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛r)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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