万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(write的过去分词怎么用，write的过去分词英语yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)write的过去分词怎么用，write的过去分词英语球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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