导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(z酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的hái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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