导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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