OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(sh妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西ì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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