导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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