饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服(f速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(j速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉īng)纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàn速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉g)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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