近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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