万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”徐海为是谁？，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(z徐海为是谁？hài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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