不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù三万日元等于多少人民币多少)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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