5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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