“现在的房(fáng)地产很难再出现像过(guò)去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择(zé)，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的(d200克等于多少毫升水，200克是多少ml水e)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方(fāng)面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民(mín)营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、200克等于多少毫升水，200克是多少ml水首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于(yú)激(jī)进的扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制(zhì)了(le)公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央(yāng)企确(què)实会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵(líng)活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游(y200克等于多少毫升水，200克是多少ml水óu)。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模越来越大(dà)，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去的(de)数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的(de)公司，它们分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发(fā)现该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 200克等于多少毫升水，200克是多少ml水