文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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