导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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