饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(l中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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