万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　现实中真的可以把人玩坏吗src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　<现实中真的可以把人玩坏吗strong>中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与现实中真的可以把人玩坏吗(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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