饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为(wè一滴水多少ml 一滴水多少克i)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(ch一滴水多少ml 一滴水多少克ū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(z一滴水多少ml 一滴水多少克hōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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