文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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