万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

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　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部56是什么意思 56是什么尺码36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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