文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服trong>

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。