文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。srds是什么意思，srds是什么意思啊ong>预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòusrds是什么意思，srds是什么意思啊)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支srds是什么意思，srds是什么意思啊付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。