近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思>

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思