近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中gta5gta5怎么切换角色怎么切换角色航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pàigta5怎么切换角色)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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