万科突发！

这阵仗太久没见(jiàn)了(le)！

今天，万科A巨量大单封死涨停板，万(wàn)科企业一度暴拉近20%，万科境内债普(pǔ)遍上(shàng)涨。与此同时，A股房地产板块大涨超6%，港股内房股(gǔ)板块狂(kuáng)拉(lā)超9%。最(zuì)为关键的是，万科涨停的(de)量(liàng)亦达到了宝万之争以来的最(zuì)大值。

从走向来看，北上资金今天上午再度狂买近137亿元。这意味着，有大钱进入(rù首创证券换手率28.40%，沪股通龙虎榜上净买入2250.03万元)到股市。那么，如此多的资金进场做(zuò)多，他们究竟看到了什么？业内研究(jiū)人士认为，基本面承压强化政策期许全球流动性切换(huàn)或致“错杀”标的反(fǎn)弹。此外，今天市场传出“淡化(huà)三大工程”等小作文(wén)，亦激发市场做(zuò)多(duō)热情。

万科引爆

8年未见！今天，万科A被巨量大(dà)单(dān)封死涨停，截至下午(wǔ)两点，换手率已经(jīng)超过5%，万科企业更是飙涨近20%。万科境内债普遍上涨，“22万(wàn)科04”涨超7%，“21万科04”涨(zhǎng)超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万(wàn)科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。

不止(zhǐ)万科，地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产板(bǎn)块连续两日大幅反弹，主要或受外资机构发布看多的观点，北向资金大(dà)幅净流入；消息面上，传五一后北上广深(shēn)逐步(bù)取消限购措施，本周内长沙、成都实(shí)质性取消限购(gòu)，强化(huà)放松预期；一季度高层(céng)会(huì)议即将召开，资金提前布(bù)局(jú)博弈(yì)增(zēng)量政策。短期政策或聚(jù)集存量去(qù)库，政府成立收储机构、存量改(gǎi)保预期增强，出险房企存在受益空间等因(yīn)素影响。

招商证券认为，近期房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)关(guān)注度有所提高，关注(zhù)点可以归纳(nà)为两类：一类是从基(jī)本面承压角(jiǎo)度对更多政策的持续期许，不(bù)限于需求端以及供应首创证券换手率28.40%，沪股通龙虎榜上净买入2250.03万元端政策；另外一类则是不论从全球流(liú)动性或者国内流动性变化视角，关注风格切换的可能。

短期博弈or意在长远？

最近两个交易日，关于房地产的利好消息的确(què)是频繁出现。今天，更是传出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进的资金究(jiū)竟是博弈短期，还是(shì)意在长远呢？

有机(jī)构(gòu)认为，三大工程是今年乃至未来(lái)几年的重点工作，但是由于新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城中(zhōng)村改造的量可能不会很(hěn)大。不过，未来建设规模逐渐起量仍然是大概率事件。

当前的确需(xū)要去库存，各地都有探索。南京、郑州也在做(zuò)，但核心仍然在于地方(fāng)政府的投入力度。考虑到地方财政较为(wèi)紧张，由地方出大钱去库存(cún)的可能性不(bù)高。目前仅有中(zhōng)央尚有较多的资源能够协助去(qù)库存。

最(zuì)近，包括成都在内(nèi)的核心一二线城市逐渐走向应放尽(jǐn)放，但节奏可能还是维持“小步快跑”，政策力度可能没有那么(me)大。此(cǐ)外不仅契税，增值税、个(gè)人所得税这些交易环节的(de)税也需要(yào)调整(zhěng)。另外有一部分人(rén)对高(gāo)层(céng)会议出(chū)台的政策有(yǒu)较高(gāo)的期待，可能提前发力炒作一波(bō)。

从炒作的逻辑来看，市场的倾向点基本上在于政策，而非(fēi)基(jī)本面。当(dāng)下的政策预期都是(shì)向好(hǎo)的，但基(jī)本上却并非如此(cǐ)。从当下的基本面来看，来自招商证券的数据显示(shì)，4月1日—4月25日样本城市新房成交面(miàn)积同比减少39%，二手房成(chéng)交面积同比(bǐ)减少11%，新房和二手房同(tóng)比降幅均有所收窄，但同比(bǐ)降幅的收窄或有基数(shù)下降的(de)更(gèng)大贡献，而日(rì)均(jūn)成交水平也(yě)能反映这一点，近期新房日均(jūn)成交面(miàn)积仍处于近5年最低水(shuǐ)平，而二手房成交面积也仅仅高于2022年同期(qī)，低于近5年中其余年份同期水平。

这次会否有所不同？

其实，博弈政策已经不是第(dì)一次。那么(me)，这次会不会有所不同？

当(dāng)前，市场成交仍处于(yú)底部阶(jiē)段，春节后对“小阳春”过高预期或正经历向下修正。回顾3月份统计局口径房(fáng)地产数据，“小(xiǎo)阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场表现不错，也因为(wèi)二手房供应（挂牌）的增(zēng)加削弱了其影响，表现为历史经验的(de)房价涨跌的销量分水岭并未起效，市场仍然呈现以价换量的特点，这其实就是需求(qiú)改善但供需关系难以改善(shàn)的结果。

招商证券认为，当前市(shì)场情绪或从更广(guǎng)泛的风格切(qiè)换角度(dù)关注房地产。过去(qù)，民生、风险(xiǎn)防范、经济是政策关注的三(sān)个重要维度，当(dāng)前这三个维度或一致指首创证券换手率28.40%，沪股通龙虎榜上净买入2250.03万元向进一步宽松。从当前市场情绪观(guān)察，市场对供需两端政策进一(yī)步发力的(de)预期或在(zài)强(qiáng)化，这(zhè)种预期和以往(wǎng)仅仅参与房地产和(hé)产业链(liàn)股票政策博弈的情况可(kě)能不大相同，更(gèng)广泛(fàn)市场参与者可能由(yóu)于(yú)风(fēng)格切(qiè)换的潜在配置需求，也难以不关注(zhù)房地产。

本轮市场(chǎng)关注度提高的背景或与3月有所差(chà)异。年初(chū)以(yǐ)来，房地产股(gǔ)票曾经在3月经历过一波反弹(dàn)，原因是基本面和信用(yòng)预期的“V”形变化带来房地(dì)产板块及产业链股、债价格反弹(dàn)。目前来看，与(yǔ)当时不同的是，彼时(shí)是(shì)部分投(tóu)资人有销售基本(běn)面修复预期(qī)，而目前是基本(běn)面承压带动(dòng)投(tóu)资(zī)下行(xíng)从而对更(gèng)多政策产生预期。同时，信用(yòng)预期和(hé)当时也(yě)有不同，当时是从个别房(fáng)企公告感受到了新增资(zī)金(jīn)出现的积极可(kě)能，而(ér)目前(qián)更(gèng)多或是市(shì)场(chǎng)在(zài)观察部分城市，不同类型去库存政策（需求端和供应(yīng)端）的进展(zhǎn)和评估(gū)阶段，拥有一些观察点(diǎn)溢(yì)价。

校对：高源

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