30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于(yú)畅通换房链条，但实施起来堵(dǔ)点不少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建商品房销(xiāo)售面积同比(bǐ)下降19.4%，今(jīn)年一季度，房(fáng)地产市(shì)场仍(réng)在等待企稳(wěn)回升。

但如何通向回温之路？各地政(zhèng)府想尽了招(zhāo)数。从放(fàng)松限购到(dào)降低房贷利率，从(cóng)发放购房补贴(tiē)到(dào)推行(xíng)“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出。近期，为盘活二手(shǒu)房市(shì)场、畅通改善(shàn)需(xū)求换房，一个新政策趋势正在(zài)蔓延——住房“以旧换(huàn)新”。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以旧换(huàn)新”，方式则主要包括两种：一(yī)是房企联合经纪机构(gòu)对(duì)旧房优先推售，二是开发商或国资(zī)平台收购旧房、售(shòu)房款用于购买指定新(xīn)房项目。近段时(shí)间，明(míng)确表态提到第二(èr)种方式，即“国(guó)资收购”的(de)城市有所(suǒ)增多。

“以(yǐ)旧换新”有利于畅通换房(fáng)链条(tiáo)，提(tí)高楼市活跃度，促进置(zhì)换需求释放。但在实(shí)际操作过程中，需要面临的(de)现实(shí)问题并不少，比(bǐ)如旧房源需合理估价、如何在(zài)当下市场加(jiā)速卖房(fáng)、国(guó)资收购需确(què)保资(zī)金稳健、旧房源后(hòu)续(xù)如何(hé)利用等，相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望昆明出台商品房(fáng)以旧换新相关政策”。近日，有网友(yǒu)在(zài)人民网“地(dì)方领导留言板”发表建(jiàn)议(yì)。

对此，昆明市住房和城乡建设局回复表示：目前昆明市未(wèi)出台“住房以旧换新”相关(guān)政策，但部分房(fáng)企已经与经纪机构合作，为购房人提供(gōng)以旧换新的服务。下一步，市住房(fáng)城(chéng)乡建设局(jú)将结合省外先进经验及案例(lì)，充分考虑本(běn)地实际情况，再行研究判断后续是否出(chū)台。

记者(zhě)在该平台发现，不(bù)只(zhǐ)是(shì)昆明，其他城市也有网友咨询住房“以(yǐ)旧换新”问(wèn)题，包括长三角热点城(chéng)市(shì)。而“以(yǐ)旧(jiù)换新”之所以(yǐ)引起关注，是因已出(chū)台(tái)该政策的城市正越来越多，俨然成为(wèi)楼市调控“新风向(xiàng)”。根据中指监测，自2023 年以来(lái)，目前(qián)已有超 30 城表态支(zhī)持“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行商品房“以旧(jiù)换新”。鼓励中介机构、房企、国(guó)有平台公司开展“以旧换(huàn)新”业(yè)务，通过集中帮卖和定向收(shōu)购(gòu)等方式，帮助(zhù)市民卖出二手房。4月18日，长沙市表示，全市范围(wéi)内“以旧换新(xīn)”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套(tào)房首付比(bǐ)和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发(fā)文表示，2024年郑州市计划完成二手住房(fáng)“卖旧买新、以旧(jiù)换新”10000套。一是郑州城市(shì)发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收(shōu)购二手住(zhù)房，促成群(qún)众通(tōng)过“卖(mài)旧买新、以(yǐ)旧换新”购(gòu)买改善性新建商品住房；二是政(zhèng)府政策鼓励，群众通过市(shì)场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地(dì)之所以热衷该政策，一(yī)是因当下二(èr)手房存(cún)量大、交易慢，二是因房企去化承压。帮助二手房(fáng)业(yè)主卖(mài)掉旧房(fáng)、置(zhì)换新房，一方面可助力改善购房(fáng)需(xū)求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示，自2023年以来(lái)，全国二手房挂牌量持续走高。截至(zhì)今年3月30日，已经有重庆、成(chéng)都、天津、青岛(dǎo)、南(nán)京(jīng)、武汉、郑州等12个城市二手房挂(guà)牌量超(chāo)过10万套，其(qí)中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的(de)挂牌(pái)量已经突破15万套，重庆和成(chéng)都超过22万(wàn)套。

二手房市场已成(chéng)为楼市不可忽视的主(zhǔ)力，且对当下调控政策的反应更敏感。

易(yì)居研究院报告显示，2024年3月份，全国22个城(chéng)市中的19个(gè)重点城(chéng)市中，有(yǒu)15个城市(shì)交易数据位于荣枯线以上，这意味着大(dà)多数城(chéng)市二(èr)手房交易行情不(bù)错，表明各地二手房支持政策积极(jí)有效。

“近期，各地二手房交(jiāo)易比较活跃，二手房交易占总体住房(fáng)交易的比重接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见刚需潜力很大，换(huàn)房的潜力也很大。”广东省住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)。

如果能盘活(huó)这(zhè)庞大的二手房市场，对楼市企稳回升意义明(míng)显。住房“以旧换新”的目的，便是盘(pán)活存量市场、畅通换房链条，助力整个市场流动(dòng)运转起来，激发楼市活力。

具(jù)体怎(zěn)么做，目前(qián)各地(dì)有两种方式，一是“联(lián)合帮(bāng)卖”，房企联(lián)合经(jīng)纪机构对(duì)旧(jiù)房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买(mǎi)新房。二是开发商(shāng)或国资平台收购旧(jiù)房，售房款用于购买指定新房项目，这是(shì)今(jīn)年以来住房“以(yǐ)旧换新(xīn)”的主(zhǔ)流。此外，还有地方对(duì)“以旧换新”给予购(gòu)房补(bǔ)贴。

痛点有待疏(shū)通

在庞大的“以旧比音勒芬：一季度净利润3.62亿元同比增长20.43%换新”政策队伍中，郑州(zhōu)是(shì)较为(wèi)特殊的一(yī)个。

按郑州官方的计(jì)划，“以旧换新(xīn)”有两(liǎng)种方式，除(chú)了市场化帮卖，国资也要下场收房，而(ér)且规模比其他城(chéng)市都大。郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二(èr)手(shǒu)住房，全年计划完成5000套。这一规模，比此前(qián)也有国(guó)资入(rù)局的太仓、无(wú)锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换(huàn)新”试(shì)点工(gōng)作启动，官(guān)方数据显示，当天从(cóng)凌晨到下午(wǔ)3时，有(yǒu)3449人(rén)次登录(lù)“郑州市房产交易服务平台”电脑端，平台(tái)注册用户260个，市(shì)民登记发布(bù)二手(shǒu)房信息共189条，报名参加(jiā)城发集团收购并完(wán)成全部资料上传共68人，线下售(shòu)楼部统计征集换购房(fáng)意向信息202条。

作为(wèi)收购主体，城发集(jí)团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐全(quán)、符合试点阶段收(shōu)购(gòu)标准(zhǔn)，初步(bù)审(shěn)核通过(guò)的房源信息共64组，目前一组已进(jìn)入现场踏勘环(huán)节，一组已进入评估环节。在新房端，首批报名参加“以(yǐ)旧换新”的现(xiàn)房楼盘项目34个，共(gòng)提供现房房源(yuán)7987套。

从政策(cè)发布到公布进(jì比音勒芬：一季度净利润3.62亿元同比增长20.43%n)展，郑州算是较(jiào)为迅速的一个，但从现实角(ji比音勒芬：一季度净利润3.62亿元同比增长20.43%ǎo)度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三(sān)角首次试水的太仓，首批放出100个名(míng)额，最终实际成交仅6组；随着(zhe)活(huó)动逐步推进，参与人数才(cái)逐渐增多，截至(zhì)3月12日(rì)，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，还有86套交过(guò)意向金，正(zhèng)进行验房(fáng)、评估等。

“尽管不少区域提出‘以旧换(huàn)新(xīn)’政(zhèng)策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研究(jiū)院表示。首先是卖旧房环节，当前不少城(chéng)市的二手房挂牌量处于高位，即便通过中介优先推介，但若想快速(sù)售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。

“以旧换新，最大痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开发(fā)商(shāng)参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个(gè)月左右，意味着卖房周(zhōu)期往往在2个月左(zuǒ)右。但二手房很(hěn)难在2个月内卖出。他认为，政策关键是要(yào)激发二手房业主的动力，卖不掉二手房则“无责退订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模(mó)式一般要(yào)求购(gòu)房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制(zhì)。”中指研究院称。此(cǐ)外，当下居民就(jiù)业、收入预期尚未明显好转，购房(fáng)者观望情(qíng)绪重，购买期(qī)房较为谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策(cè)效果。

比如(rú)有郑(zhèng)州当地网友表示，自(zì)己很(hěn)关注(zhù)住房“以旧换(huàn)新”政(zhèng)策，目前家(jiā)里有两套旧房，都属于难出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭(tíng)卖房。但(dàn)鉴于资金问题、市场前景等问题，自己(jǐ)对买(mǎi)新(xīn)房还有顾虑(lǜ)，现在(zài)只(zhǐ)想出售手中多余(yú)的旧房。

另有无锡网友在领导留言(yán)板表示，近期无锡市梁溪区出台(tái)房(fáng)子“以旧换新”政策(cè)，请(qǐng)问以后是否有计划推出全城置换政(zhèng)策。对此(cǐ)无锡市梁溪城(chéng)投公司表示，目前梁溪区出(chū)台(tái)的二手房“以旧换新”业务是梁溪(xī)城发集团下属置业公司实施的，全市包(bāo)括江阴宜兴推出置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称，在(zài)刚需转向二手房，改善(shàn)转向新房的新形势下，未来“以旧换新”政(zhèng)策可能要常态化地推进(jìn)。因此，开发商和地方政府(fǔ)都要坚(jiān)持把“好房(fáng)源”拿出来，让循环更加顺畅。他(tā)表示，参与“以旧换新”的开发商(shāng)，新盘绝不能推(tuī)尾货，借机去库存，要拿出(chū)优质项目参与活动，且要有价格上的优(yōu)惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资机构的(de)资金(jīn)实(shí)力、信息掌握能力等都有要求，分散式购置的(de)二手房住房如(rú)何筹建(jiàn)为保障性住房、后续如何做好运营管理(lǐ)，也(yě)存在挑战。政(zhèng)府需要做的，是制(zhì)定优惠政策，激(jī)励和撮合关联方，把带押过户做(zuò)好(hǎo)、交易流程简化、评估公信力做强，着(zhe)眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市(shì)”表示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度(dù)上可帮助置换需求客户(hù)快速卖房，同时(shí)降低(dī)购房者购房成本，盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康(kāng)发展。但在(zài)当前(qián)整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合。

未经允许不得转载：绿茶通用站群比音勒芬：一季度净利润3.62亿元同比增长20.43%