首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕。

外(wài)资巨头突然罕见(jiàn)唱多中国房地产市场，引发关注。瑞(ruì)银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在(zài)最新的采访中表(biǎo)示：“在三年的看跌之后，由于政(zhèng)府的援助，我们第一次对中国房地产行业(yè)变得更(gèng)加乐观(guān)。”

从市场层面来看，中国房(fáng)地产市场正陆续出(chū)现积(jī)极信号。其中(zhōng)，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房(fáng)价指数环(huán)比(bǐ)上涨；深圳(zhèn)楼市也出现复(fù)苏(sū)迹(jì)象，3月份二手房成交(jiāo)套数达4547套，环比大增115.13%，截(jié)至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套(tào)，超过3月(yuè)同期。

那么，在一系(xì)列利好信号的加持下，中国(guó)楼(lóu)市何时将迎来拐点(diǎn)？

罕见唱多

瑞银大(dà)中华(huá)区房地产研究主管分析师John LamJ在最新(xīn)的采访中表示：“在三年的(de)看跌(diē)之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产(chǎn)行业变得更加乐观。”

他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史(shǐ)平均水平，中国大型地(dì)产开发商们(men)的股票可能会出现反弹。

值得(dé)一提的是，John Lam曾(céng)在2021年初罕见(jiàn)地对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元(yuán)下(xià)调至6港元，是唯一一位给予恒(héng)大卖(mài)出评级的(de)分析师，震惊市场。

站在当前，John Lam认为，在经历了调整之后(hòu)，中国房地(dì)产行业正准备(bèi)缓慢复苏。

John Lam预(yù)计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅(fú)会有所缓解。他认为(wèi)，按面积计算，今(jīn)年国内住(zhù)宅销售可能会(huì)下降7%，低于2022年创纪(jì)录的27%跌幅。新屋开工(gōng)率可能下降7%，较2022年39%的降幅(fú)收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定(dìng)下(xià)来(lái)，被(bèi)压抑的需(xū)求将会回归(guī)，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们(men)推迟购买。

John Lam还提到，由于许多房地产企业已停止(zhǐ)购买土(tǔ)地和建造房屋，从而减(jiǎn)少了供应(yīng)量(liàng)。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降(jiàng)了58%，远高于同期按面(miàn)积计房地产销售37%的降幅(fú)。

John Lam认为(wèi)，这种“去库存”可能会使国内(nèi)住房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场比日(rì)本更(gèng)健康，其危(wēi)机程度也不及后者(zhě)严重。其原因(yīn)是，中国城市化率和家庭(tíng)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，并且实(shí)施(shī)了严(yán)格的外汇管制，这些(xiē)因(yīn)素结合在一起，使中国能(néng)够比日本更好地管(guǎn)理(lǐ)房地产泡沫。

John Lam预测(cè)，期待(dài)房地产价格和新开工率在2025年6月前(qián)恢复稳定。目前，最大的争(zhēng)论是购房者(zhě)需求如何恢复的宏观问题。

积(jī)极信(xìn)号

其实(shí)，从(cóng)市场层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极信号，一线城市及新一(yī)线城市(shì)的回暖迹象愈发明(míng)显。

据中指(zhǐ)院的统(tǒng)计数据显示，截至(zhì)3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长，单周成交量一度达到2023年下半年(nián)以来周度最高水平。另据贝壳(ké)研究院监测，今年(nián)以来，贝壳重点50城市(shì)二手房成交量持(chí)续向(xiàng)上(shàng)修复，部分城市和产(chǎn)品价格(gé)跌幅止(zhǐ)跌甚至略有小幅上涨。

具体来看，上海楼市的(de)复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：

4月21日(rì)，融创外滩壹(yī)号院二期(qī)开盘，该项目单日销售额达(dá)99.97亿元，去化率(lǜ)100%，成为今年内上海单盘销(xiāo)售额TOP2的项目。

4月18日(rì)，上海陆家嘴豪宅“滨江(jiāng)凯(kǎi)旋门”开盘售罄，总价(jià)1.1亿元“楼王”开(kāi)场即被(bèi)选购，单日(rì)收(shōu)金70.27亿元。

今年3月底，位于上海新天地板块的中海(hǎi)顺昌玖里开(kāi)盘(pán)，以196.5亿元(yuán)销售额直接刷(shuā)新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上海新房房价指数环比涨幅已位列全国第一。据国(guó)家统计局数(shù)据显示，2024年3月，上(shàng)海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第(dì)二。

另外，深(shēn)圳楼市也(yě)持续出现复(fù)苏(sū)迹象。据深圳市房地产信息平台公布的数据，3月份二手房成(chéng)交套(tào)数达(dá)到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月(yuè)份以来(lái)新高。

进入4月份，截至4月15日，深圳月(yuè)内二手住宅成交(jiāo)套数达到2067套，超过3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日(rì)至4月14日，深圳(zhèn)全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来(lái)新高。

其(qí)中，刚需(xū)是支撑(chēng)近期深圳二手房(fáng)市场放量的重要力量。3月份深圳二手(shǒu)住宅成交(jiāo)结构当中，60—90平方米住宅(zhái)成(chéng)交占比39%，成交占比最大；户型方面，3月份三(sān)房户(hù)型成(chéng)交占比42%，占比最大。

据北京市住建委(wěi)官网数据统计，今年3月，二(èr)手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突(tū)破(pò)了1.2万(wàn)套的(de)“荣(róng)枯线”，并创下了近一年(nián)来的最高(gāo)点。

重大变(biàn)化

当前(qián)，我国房地产市场(chǎng)供求(qiú)关系已发生重大(dà)变化。

光(guāng)大证券在最新的研报中指出，2024年监管层继续积(jī)极(jí)优化房地产政(zhèng)策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监(jiān)管提出金融业支持房地(dì)产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产(chǎn)融资，强调不同所(suǒ)有制房企融资“一视同仁”，建立城市(shì)房地产融资协调机制，提升经营性(xìng)物业贷抵押率及用途(tú)等，优质(zhì)房企融资性(xìng)现金流有望提(tí)升。

光大证(zhèng)券表示，需(xū)求侧看，住建部提(tí)出充分赋予城市房地产调控自主权(quán)，地方政府“因城施策”加(jiā)大需(xū)求侧(cè)购房支(zhī)持力度，包括优化“认房认贷(dài)”，下调首付比例及按揭利率(lǜ)，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭(tíng)和人才购房给予进一步支持等；随着(zhe)地方政(zhèng)府楼(lóu)市调控自主(zhǔ)性进(jìn)一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化(huà)或进(jìn)一步加剧。

中银国际也(yě)认为(wèi)，各地在“因城施策”框架下，需(xū)求端政策(cè)进入了新一轮发力期，或对(duì)市场的(de)企稳(wěn)和购房者置业情绪的修复有一(yī)定效果。今年行业供给侧将持续出清(qīng)，项目(mù)白名单的(de)落地一定程度上有助于缓解部分(fēn)房企资(zī)金紧张的局(jú)面。

校(xiào)对：高源‍‍‍‍