北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业深(shēn)度调整下，房价尤其新房价格何时触底仍是重点。

北京楼市政策松绑持(chí)续更新落地中。继“离婚限购”政策废(fèi)止后，4月23日起，相关房贷政策也将进行调整，即离(lí)婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信(xìn)贷政策。

北京房贷政策(cè)再松绑

据媒体报道(dào)，4月22日，中国(guó)人(rén)民银行北京市分行、国家金融监(jiān)督管理总局北京监管局、北(běi)京市(shì)住房和城(chéng)乡建设委员会联合发布了《关于我市个人住房贷款中住房套数(shù)认(rèn)定(dìng)标(biāo)准执行口径的通知》（下称《通知》）。

第一财经记者以购房者身份咨询北京市住建委，相关(guān)工作人员表示，之前是对限购政策(cè)调整，近期是(shì)信贷（监管）部门发布新文件对信贷执行方面(miàn)作出新的规定。

记(jì)者注意(yì)到，4月23日下午，央视新闻报道称，上述《通知》内(nèi)容显(xiǎn)示，根据当前房地产市场形势，为更好支持居民刚(gāng)性住房需求和多样化改善性住房需求，现就北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径(jìng)作出(chū)通知：2024年4月23日后签订(dìng)购(gòu)房网(wǎng)签合同(tóng)，且(qiě)离婚不满一年的房(fáng)贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首(shǒu)套(tào)房信(xìn)贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等(děng)因素合理确(què)定每笔贷款的具体首付款比例(lì)和利(lì)率水平(píng)。另(lìng)据记者从北京部分银行(xíng)工作(zuò)人员处了(le)解，的(de)确(què)已经收到相(xiāng)关通(tōng)知，23日起执行。

对比来看，2017年(nián)3月，央行营管部(bù)、原银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心(xīn)联合发布《关于加强北京地区住房信(xìn)贷(dài)业务风(fēng)险(xiǎn)管理的通知》，其中明确，对离婚一年内的贷款人实施(shī)差(chà)别化(huà)住房信贷政策，从严防控信贷风险(xiǎn)。

当时上述文件提到(dào)，据(jù)有关方面(miàn)反映(yìng)，近期(qī)，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政(zhèng)策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离(lí)婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参(cān)照二套房信贷政策执(zhí)行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

不少分析认为，上述(shù)文件(jiàn)出台较早，已经不(bù)适用于(yú)当前环境条件的变化(huà)。中(zhōng)指研究(jiū)院市场研究总监陈文静(jìng)对记者(zhě)表示，此次对于(yú)离婚(hūn)后住房套(tào)数认定的调整，是在今年3月27日废止(zhǐ)“离异后任何一方3年内不得京(jīng)内购房”后，对(duì)离婚购(gòu)房政(zhèng)策的进一步优化和完(wán)善。

上述“离婚限购”文(wén)件于2021年8月出台实施，其中明确，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数(shù)不符合北京市商品住房限购政策规定的（即大(dà)于等于两套），自离异之日起3年(nián)内，任何一方均不得在北京市购买商品住(zhù)房。

陈文静分(fēn)析，最新政策落地后，北京夫妻(qī)离异后家庭名下无房，即按首套资格、首套贷款计算，即在城六(liù)区/非(fēi)城六(liù)区购房(fáng)，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首(shǒu)付比例由50%/40%降至30%，购(gòu)房门槛和购房成本较之前明(míng)显降低，对受此政策限制的合沪股通开通以来累计成交60.06万亿元理购房需求释放具有一定带(dài)动效果。

从成交情(qíng)况来看，中指研究院统计数据(jù)显示，春(chūn)节后(hòu)，北京房地产市场整体表现稳定，3月，北京二手商品住宅成交超1.4万套，4月以来(lái)截(jié)至21日，二手商品住宅成交8247套，市场保持(chí)一定(dìng)活跃度。

陈文静(jìng)认为(wèi)，此(cǐ)次政策调整，意味着在市场(chǎng)过(guò)热时(shí)期出台的政策有望陆(lù)续退出，向市场释放出进一步(bù)优化政策的积极信号，对市场情绪的(de)回升有望产(chǎn)生(shēng)有(yǒu)利影响。当(dāng)前(qián)北京房地产政策整(zhěng)体沪股通开通以来累计成交60.06万亿元仍较为严格，未来限制性政策存在继续优化预期(qī)。

多地深化房贷政策调整

去年以(yǐ)来，作为楼市(shì)政策(cè)风向(xiàng)标的北上(shàng)广深(shēn)接连迎来政(zhèng)策调整。其(qí)中，北京自去年9月以来先是出台“认房不认贷”新政，之后迎来(lái)通州区取消“双限”、“离(lí)婚限购(gòu)”政策(cè)废止，以及提高(gāo)购买绿色建筑等最高(gāo)贷款额度、优化老旧小区改造(zào)后住房公(gōng)积金贷款期限核定标准等，被业内认为是重要(yào)政策信号，有助于(yú)提升市场信心。

回顾整个一季度，各线城(chéng)市在去年同期较高基数下，新房成交面积同比均出现下降，其中一线城市在(zài)政策优(yōu)化、较强的购(gòu)房(fáng)需求支撑等因素影响(xiǎng)下，同比下降(jiàng)约37%，降幅在各(gè)线城市中最(zuì)小；而多数二线、三四(sì)线代表城市限制(zhì)性政策去年就已基本(běn)放开，叠加(jiā)当前购房者(zhě)观望情绪较重，新房成交面积同比下降均超四成。

行业深度调整下，房价尤其新房价(jià)格何时触底仍是关注重点。根据统计(jì)局披(pī)露数据，3月，70个大中(zhōng)城(chéng)市新建商品住(zhù)宅和二手住(zhù)宅成交量比前(qián)期有(yǒu)所上升，各线城市商品住(zhù)宅(zhái)销售价(jià)格(gé)环比降幅略有(yǒu)收窄(zhǎi)，同(tóng)比降幅扩大。

具体(tǐ)来(lái)看，一线城市新建商品住宅销售价(jià)格(gé)环比下降0.1%，降幅(fú)比上月收窄(zhǎi)0.2个百分点；同比下降(jiàng)1.5%，降(jiàng)幅比上月扩大(dà)0.5个(gè)百分点(diǎn)。二手住宅(zhái)销售价格环(huán)比下降0.7%，降幅比上月(yuè)收窄0.1个百分点；同比下降7.3%，降幅比(bǐ)上月扩大1.0个百分点。其中，一线城市新房价格表现整体优于二三(sān)线城(chéng)市，二手房价(jià)格压力则高于(yú)二三线城(chéng)市。

去年12月至今年2月，70个大中城市中有39个城市(shì)新房价格沪股通开通以来累计成交60.06万亿元已连续3个月同比(bǐ)、环比均呈下跌态势(shì)，超过半数，其中(zhōng)不少城市已经在深化房贷政策调整(zhěng)，包括阶段性取消首套房贷(dài)利率下限等(děng)；同期，价格同(tóng)比、环比连涨3个月的只有(yǒu)上海、石家庄、西(xī)安三城。1~3月，北京、上海(hǎi)新房销售价格指数较上(shàng)年同期(qī)的平均变动反映出价格上涨趋势，其中(zhōng)北京在3月环比止(zhǐ)住(zhù)跌势，广州、深圳新房销售价格指(zhǐ)数则继续处于100以下。

对于今年的政策展望，不(bù)少业内人士认(rèn)为，除降低购房成本外，限购等前期(qī)约束政(zhèng)策还有待进一步放开(kāi)。中指研究院此前也指出，预计各地将充分发挥调控自主(zhǔ)权，一(yī)线城市(shì)有望继续(xù)优(yōu)化限(xiàn)购(gòu)政策，二线(xiàn)城市或将全面取消限制性政策，降低(dī)首付比例、降低房贷(dài)利率(lǜ)等政策同样(yàng)具备空间。

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