万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？p>

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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