文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别