5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持40kg是多少斤房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间40kg是多少斤段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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